(Test Bank) Real Estate Law

Jennings, 12

Business

Test Bank

12th Edition

• $15.00 $50.00

---

Description

Test Bank for Real Estate Law, The downloadable file consists of 539 pages, and the total size of the file is 4.0 MB. Purchase now only for highly discounted price.

Author(s): Jennings

---

---

Study Note Preview

Indicate whether the statement is true or false.        1. The Equal Protection Clause of the Fourteenth Amendment of the U.S. Constitution requires the federal government to apply laws equally to all citizens so that they all enjoy the same protections for land ownership. a. True b. False        2. The battles over land use for economic development tend to be at the state level of laws. a. True b. False        3. States need not follow the Fifth Amendment in their eminent domain proceedings against property owners. a. True b. False        4. Precedent from one federal district or circuit cannot be used in any other federal district or circuit. a. True b. False        5. Ordinances are generally enacted by state legislatures. a. True b. False        6. Eminent domain does not require due process. a. True b. False        7. Uniform laws such as the Uniform Partnership Act are part of state legislative codes. a. True b. False        8. State constitutions do not affect the sale and use of real property. a. True b. False        9. Legislators enact the rules and regulations agencies use. a. True b. False        10. The common law of the United States originated in England. a. True b. False        11. The Internal Revenue Code is part of the Code of Federal Regulations. a. True b. False Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       12. The rights of property owners in eminent domain proceedings are covered in the U.S. Constitution. a. True b. False        13. Real estate licensing laws are found at the federal level. a. True b. False        14. The rights in the U.S. Constitution are superseded by any state laws that are different. a. True b. False        15. States do not have their own administrative regulations. a. True b. False        16. State constitutions cannot include provisions other than those that govern the structure of state government. a. True b. False        17. The licensing of real estate agents is an example of an area of federal regulation. a. True b. False        18. Contracts are an example of private law. a. True b. False        19. The Internal Revenue Code is a federal statute. a. True b. False        20. Uniform laws are generally drafted by the U.S. Congress. a. True b. False        21. The American Recovery and Reinvestment Act is part of the U.S. Constitution. a. True b. False        22. Legislative intent is an important factor used by courts in statutory interpretation. a. True b. False Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       23. Landlord/tenant statutes are part of state statutes. a. True b. False        24. Many of the laws governing vacation rentals such as Airbnb are found at the county and city levels. a. True b. False        25. Private laws need not comply with constitutional protections. a. True b. False        26. Cases involving the same statute are always decided the same way. a. True b. False        27. An example of private law would be broker licensing provisions. a. True b. False        28. State laws on real estate cannot violate the U.S. Constitution. a. True b. False        29. The Mortgage Reform and Anti-Predatory Lending Act is an example of a federal statute affecting real estate transactions. a. True b. False        30. The Real Estate Settlement Procedures Act is part of the United States Code. a. True b. False        31. Both the state and U.S. constitutions have provisions relating to real estate. a. True b. False        32. The overall structure of environmental laws is found at the federal level. a. True b. False        33. The Fourth Amendment provides privacy protections for property owners. a. True b. False Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       34. The Restoring American Financial Stability Act is a regulation related to mortgages that was promulgated by the CFPB. a. True b. False        35. The Consumer Financial Protection Bureau is an example of a federal agency charged with enforcing a federal legislative enactment. a. True b. False        36. Case precedent is reviewed even when case facts are not identical. a. True b. False        37. The Bureau of Consumer Financial Protection is the new federal agency for consumer rights that is located within the Federal Reserve. a. True b. False        38. All federal regulations have a statutory basis in the United States Code. a. True b. False        39. The specifics of zoning laws are generally found in state statutes. a. True b. False        40. The Code of Federal Regulations is passed by Congress. a. True b. False        41. Judicial interpretations of statutes are as much the law as the statutes themselves. a. True b. False        42. The Fifth Amendment provides landowners with protections for the eminent domain process. a. True b. False        43. The Fifth Amendment of the U.S. Constitution affords landowners protection in eminent domain proceedings from the federal government. a. True b. False Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       44. State statutes are the only reliable source of real estate law. a. True b. False        45. Judicial decisions make up part of the common law. a. True b. False Indicate the answer choice that best completes the statement or answers the question.        46. The GOOMBYs (Get Out of My Back Yard) in Rio Linda have brought suit to have a power plant removed from an area located just behind their back yards.  The owners of the plant want to know what rights they have. Which of the following would not be a source of law governing the rights of the GOOMBYs? a. Eminent domain protections in the federal constitution b. Eminent domain protections in their state constitution c. Case law on constitutional issues d. CFR regulations on home mortgages        47. ​Xenon Corporation had a contract to purchase a parcel of land for its new production facilities.  Xenon made a $50,000 down payment on the contract.  Xenon just learned that the property has restrictions on its use for industrial production.  Where could Xenon check to determine what the law is on the use of the property? a. ​Local ordinances b. ​Federal law c. ​The state constitution d. ​The Uniform Commercial Code        48. Bob Jones recently signed a lease for a studio apartment located in Manhattan.  His studio is located on the top floor of a five-story brownstone converted into individual apartments and studios.  A skylight in his loft has a crack between the plexiglass cover and the roof.  Bob has moved his belongings away from the area beneath the skylight because rain and snow leak into the apartment.  Because the heating system cannot compensate for the draft from the crack, the nighttime temperature in Bob's apartment is usually 10 degrees above the outside temperature.  This January, the nighttime temperature in Bob's apartment has been, on average, 42 degrees. Which would be the best source of law for Bob to look to determine his rights? a. The U.S. Constitution b. The Code of Federal Regulations c. New York's Uniform Residential Landlord Tenant Act d. Decisions of the U.S. Supreme Court        49. The Code of Federal Regulations: a. Is passed by Congress. b. Provides interpretations of the U.S. Constitution. c. Contains state regulations as well as federal regulations. d. Can be found in CFR. Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       50. Which best describes what the issue was in the In Re  North Carolina Swine Farm Nuisance Litigation ? a. Hog farm operations are now curbed in the state of North Carolina. b. There are different types of land occupiers who are entitled to bring nuisance actions. c. A property interest for purposes of bringing a nuisance action means that the plaintiff must hold some type of ownership interest in the affected property. d. North Carolina will no longer allow hog farms in the state        51. ​Jane Goodall is moving from New York to Vermont.  Jane is a licensed real estate agent in New York and wants to know the requirements for becoming a licensed agent in Vermont.  Where will Jane be able to find the Vermont requirements? a. ​In the United States Code b. ​In the Code of Federal Regulations c. ​What is required will depend on which real estate firm Jane works for, so she needs to look at their private rules d. ​Vermont state statutes        52. ​18 U.S.C. Section 1201 is an example of a: a. ​Federal administrative regulation. b. ​Federal legislative enactment. c. ​State statute. d. ​Provision of the U.S. Constitution.        53. The Haskell Family has operated a dry cleaning business for 40 years.  They have dumped solvents on their property during that time.  As the family prepares to sell the business, concerns about the dumping have arisen.  Which of the following sources of law would provide information about their liability? a. U.S. Constitution b. State constitution c. United States Code d. City and county ordinances        54. ​Which of the following sources of law would contain provisions on broker licensing? a. ​U.S. Constitution b. ​State statutes c. ​Federal regulations d. ​Municipal ordinances        55. In interpreting a statute, a court will not consider: a. The legislative intent. b. The words chosen. c. The factual circumstances. d. The vote margin for passage. Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       56. What is a source of common law? a. Judicial decisions b. The uniform laws that states have passed individually c. The U.S. Constitution because it applies to all states in common d. Local (city and county regulations) because they are closest to the people        57. Janice Mack has just been told by Soledad, her solar energy company, that she must obtain approval of her homeowner’s association’s Architectural Control Committee (ACC) before Soledad will be permitted to install her solar roof panels and system.  Janice insists that the ACC has no power over use of her land.  What sources of law would govern her rights? a. Private law b. City ordinances c. Federal statutes d. CFR        58. Where would a land developer find laws on the use restrictions on a tract of land they wishes to develop? a. Local zoning ordinances b. Federal regulations on consumer mortgages c. There are generally no restrictions on undeveloped land d. U.S. Constitution        59. HOA rules are: a. An example of private law. b. An example of agency regulations. c. Unconstitutional. d. An example of local ordinances.        60. The Smiths have recently discovered that there is a mortgage on their property.  Mrs. Smith wants to know where to turn to find the law on mortgages and mortgage recording statutes.  Which of the following sources is correct? a. State constitution b. State legislative enactments c. Federal regulations d. U.S. Constitution        61. Alice DeMinimis recently purchased a small two-bedroom home.  She will be paying $85,000 for the home by paying $5,000 down and obtaining a loan for the remaining $80,000.  Alice wants to know the difference between her rights if she has a mortgage versus a deed of trust.  Which of the following sources of law will contain the information she needs? a. State constitution b. State legislative enactments c. Federal regulations d. U.S. Constitution Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       62. ​Which of the following would not be found in state statutes? a. ​Laws regulating the licensing of real estate brokers b. ​Laws regulating the requirements for valid real estate contracts c. ​ILSFDA d. ​Laws governing partnership creation        63. The term  stare decisis: a. Refers to a doctrine that is no longer applied except at the U.S. Supreme Court level. b. Is a term that refers to the actions of regulatory agencies after they are authorized under a federal enabling act. c. Is not used in statutory interpretation questions. d. Is a doctrine of deference to case precedent.        64. ​When there are new issues, ambiguities, or omissions in statutory language: a. ​The statutes are unconstitutional. b. ​Court decisions are used to clarify. c. ​Ballot propositions are required to clarify. d. ​Equity courts must offer clarification.        65. Rachel has just been fined by her homeowner’s association (HOA) for parking her car in front of her house.  HOA rules require cars to be in the garage or driveway.  Rachel wants to know her best defense. a. The rules are private laws and unenforceable. b. The rules must be a state law before fines can be imposed. c. A court case has held such rules to be unenforceable. d. There are other neighborhoods where parking cars in the street is not prohibited.        66. ​Sally Swanson has opened a small bistro in Sedona, Arizona.  The parking lot for her restaurant is located right next to Oak Creek, a creek that often floods during the summer rains.  The result is that Sally loses one row of parking once the flooding occurs, and the spaces are not available until the creek levels subside. Sedona is going to build a structure along all Oak Creek adjoining properties to prevent the flooding.  The result will be that Sally will lose 3 to 4 of her parking spaces.  Sally wants to know where her rights can be found to challenge. a. ​Sally loses the spaces anyway, so Sedona is not doing anything that affects Sally’s rights. b. ​Sally has protections under the Fifth Amendment of the U.S. Constitution. c. ​Eminent domain is an absolute government right. d. ​City ordinances will determine whether the city is taking Sally’s property through its project. Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       67. Kent Jones operates a dry-cleaning business.  He has been served with a notice from the Environmental Protection Agency (EPA) that he is in violation of 18 U.S.C. §1808.  Kent is unsure what he has done and wants to know where he might find information on the law the EPA says he has violated.  Where would you advise Kent to look? a. Because he is a small business, he should look at his local ordinances and will find the statute there b. Because the EPA is a federal agency, he should look at federal administrative regulations c. Because the EPA is a federal agency, he should turn to the U.S. Constitution d. He should turn to the state environmental agency because they would have superior jurisdiction over small businesses for environmental issues.        68. ​Zoning ordinances are generally part of: a. ​State constitutions. b. ​Code of Federal Regulations. c. ​City ordinances. d. ​State statutes.        69. 12 C.F.R. § 226 is an example of: a. Federal administrative regulation. b. Federal legislative enactment. c. State regulation. d. City ordinances.        70. ​Which of the following would not be found in the United States Code? a. ​Laws regulating securities b. ​Laws regulating the licensing of real estate brokers c. ​Laws regulating the sale of undeveloped property d. ​Laws regulating zoning        71. The rules of a homeowner’s association would be an example of: a. Federal law. b. Federal regulations. c. State statutes. d. Private law.        72. ​Think about a landlord/tenant relationship and find which of the following sources of law would  NOT apply. a. ​Private law b. ​The Interstate Land Sales Full Disclosure Act c. ​Uniform Residential Landlord Tenant Act d. ​Fair Housing Act Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       73. ​Which is an example of private law? a. ​Securities laws b. ​The U.S. Constitution’s provisions on privacy c. ​Zoning laws d. ​Landlord’s rules for what you can have on the balcony of your apartment        74. ​In which of the following sources of law would the federal Truth‑in‑Lending controls be found? a. ​U.S. Constitution b. ​State statutes c. ​Federal regulations d. ​State constitutions        75. ​Which of the following issues does the Fourth Amendment to the U.S. Constitution address? a. ​Search and seizure b. ​Due process c. ​Just compensation d. ​Equal protection        76. Where would a real estate developer/syndicator find laws and regulations on selling limited partnership interests to investors? a. Federal securities laws b. U.S. Constitution c. Consumer Financial Protection Bureau d. Local zoning ordinances        77. ​If you were forming a partnership with a fellow real estate broker to develop a tract of land, to which source of law would you turn for the law on forming a partnership? a. ​Local ordinances b. ​Code of Federal Regulations c. ​State laws d. ​State constitution        78. ​Which of the following is not part of the United States Code? a. ​Real Estate Settlement Procedures Act b. ​Internal Revenue Code c. ​Interstate Land Sales Full Disclosure Act d. ​Uniform Partnership Act Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       79. Soledad, a solar company, tells Janice that if he installs the panels and system without ACC approval, he can be fined by the Registrar of Contractors for the state.  What level of law would the Registrar fit into? a. Federal law b. Private law c. State administrative law d. Federal administrative law        80. ​Jane is buying a home and intends to operate her business out of her home.  Jane’s real estate agent has advised her to check the zoning laws as well as the rules of the homeowner’s association.  Where would Jane find the zoning laws? a. ​In the United States Code b. ​In the laws for her state c. ​In the county and city laws d. ​There are no laws available; Jane would have to research case law to find them        81. Classify the following laws according to their sources:       a.   Internal Revenue Code       b.   Judicial interpretation of rent statute       c.   Interstate Land Sales Full Disclosure Act       d.   Uniform Partnership Act       e.   Broker licensing provisions            82. Columbia, South Carolina, is where Hootie (Darius Rucker) and his Blowfish got their start.  In fact, they practiced in the storage sheds at Sumter Street Self-Storage in Columbia. Known as “The Sheds,” the units have been home to music practice for two decades.  However, since the 1994 climb to fame of Hootie, the storage area has become the home to almost 139 weekend and evening jammers and rehearsal sessions, much to the chagrin of the neighbors.   The neighbors began a campaign to shut down the music practice.  Nuisance did not work because the bands had to stop playing at 10 p.m.  The neighbors then turned to fire codes.  That battle ended with the city concluding that the use of the sheds for practice violated city fire code.  However, the ruling that the music stop was appealed and the music continued, with new fire extinguishers.  Neighbors appealed and a court ruled that new wiring was required if the bands were to continue.  The owner does not want to undertake the expense and a sign on the gate reads, “No band practice.”  What laws govern this situation?     Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       83. Alice Barker's home on two acres of land is located in an area where the state has proposed construction of a freeway off-ramp.  The state has offered Alice $200,000 for her property.  Alice believes the market value is $375,000.  Alice has the following questions she would like you to answer.       a.   Can the state take her land?       b.   Does she have a way to present what she believes the value to be?       c.   Where can she find the law applicable to this proposed action by the state?            84. The following statute has been passed in one of the fifty states: Anyone openly and notoriously cohabitating in any premises with a person of the opposite sex other than his or her spouse shall be subject to conviction and punishment under the classification of Misdemeanor 1. To whom does this statute apply?  Discuss each of the following categories of people in light of the statute's probable intent.       a.   Families with male and female children       b.   A brother and sister sharing an apartment while attending college       c.   A niece residing temporarily with an uncle       d.   A woman living with her male companion            85. A state has just passed a statute that eliminates the hearing required before a mortgage foreclosure sale.  Are there any problems with such a statute?            86. Give three examples of private law.            87. Kay Winans purchased a home in a subdivision being developed by Trammer Homes.  When the subdivision was half‑constructed, Trammer Homes pulled out of the project and sold the remaining land to a townhome developer.  Kay feels only single‑family homes should be built in her subdivision.  What sources of law would help Kay resolve her questions?     Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       88. Describe how the U.S. Constitution applies to real estate transactions.  How does it relate to other sources of law?            89. The collapse of the subprime mortgage market in 2008 involved issues of foreclosure, securities sales, bankruptcy, and eminent domain as cities sought to clean up areas affected with blight by excessive numbers of foreclosure.  List the sources of law you can see that would be applied in dealing with all of these issues.            90. Describe the relationship between the Code of Federal Regulations and the United States Code.            91. The Economic Development Corporation of Bramblewood has proposed giving tax breaks to the Bass Pro Shop in order to lure it, as it were, to Bramblewood for the construction of one of its largest stores.  Beau Radley, a devoted fisherman, but low-tax advocate, objects to the tax break.  Also, Beau notes, the area for the proposed facility has industrial, not commercial zoning.  Provide a list of the areas of law Beau should check to determine authority and rights in this situation.            92. Trevor Hammell wishes to form a real estate syndication for the purpose of buying and developing a parcel of land located near the announced location of a multi‑regional shopping mall.  Trevor has in mind that he will sell limited partnership interests in the firm to people in Arizona (where the mall is located) and in several other nearby states.  Trevor is curious about the nature and types of laws that will affect his proposed project.  Provide him with a list of relevant laws.     Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e       93. Make a list of all those who might be occupying land and recommend whether they should have the right to bring a nuisance action.     Name:   Class:   Date:  Chap 01_12eAnswer Key 1. True 2. False 3. False 4. True 5. False 6. False 7. True 8. False 9. False 10. True 11. False 12. True 13. False 14. False 15. False 16. False 17. False 18. True 19. True 20. False 21. False 22. True 23. True 24. True 25. False 26. False Name:   Class:   Date:  Chap 01_12e